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《养老地产在中国的实践困境与对策思考》

发布时间:2013-11-15 发布人:管理员 字体:

作者:赵瑾 张红欣


摘要:中国正快速步入老龄化社会,养老已成为关系民生的重要问题,养老地产作为专门为老年人提供服务的地产产品集合,其健康发展对于解决社会养老问题具有十分重要的意义。本文首先对国内外养老地产的发展特点进行了回顾总结,并通过对国内具体实践案例模式的比较,概括出目前中国养老地产发展面临的困境,并从建立市场化引资渠道、合理确定商业模式、进行人性化规划设计、培育专业管理团队、提高政府主导作用等方面提出初步对策建议。

 

关键词:养老地产;实践困境;对策思考

 

Analysis on Dilemmas in Practice and Its Countermeasures of China Aged Real Estate development

 

 

Abstract: China is stepping into aging society rapidlyand pension has become the important problem of beneficial to the people's livelihood. Aged Real Estate as specifically for the elderly to provide services real estate products collection, its healthy development to solve the pension problem has very important significance. This paper first reviews the developing features of Aged Real Estate both Domestic and Internation, then summarizes the Dilemmas in Practice of China Aged Real Estate development by comparing the specific cases model. Taking account of the problems above, in terms of the establishment of investment channels by market, the construction of Reasonable commercial mode, the implement of plan and design based on humanity, the cultivation of professional management team, and the enhancement of dominant function of the government, this paper puts forward some preliminary countermeasures and suggestions.

Keywords: Aged Real Estate; Dilemmas in Practice; Countermeasures

 

中图分类号:F293.35        

1    引言

养老地产是指终端客户主要为老年人和准老年人的地产产品,是房地产市场的一个细分市场。狭义养老地产是指将养老主题融于普通房地产开发项目之中,以满足日益增长的特定市场需求的房地产项目。广义来说既包括具有居住功能、服务功能的地产产品类型,也包括由此衍生的相关产业形态,包括养老培训服务业、养老文化业、养老社会制造业等。中国养老地产发展起步晚,但发展市场前景广阔,养老地产的发展将成为中国以居家养老为基础的多元化养老模式的重要形式之一。

2    养老地产发展概况

2.1   国外养老地产发展特点

发达国家养老产业的发展经历了一个循环过程,最初是为满足老年人就医,建设相关医疗设施,但由于老人多是慢性病,长期住院占用了大量医疗资源,所以又专门建设老人机构;随着普通社区养老服务设施的完善,最终又回归到家庭社区养老的一个循环过程。较早进入老龄化社会的北美、欧洲和日本等发达国家目前以“居家养老”为主,以“持续照护社区CCRC”、“设施养老”“自助式养老”、“异地养老”等机构式养老形式为辅。各种创新的养老模式,都是在完善的社会养老保障制度和政府大力支持下产生,采取租售相结合的方式经营。国外主要养老地产模式的特点如下表:

1 国外养老地产发展模式比较

国别

养老模式

模式特点

日本

居家养老

与保险相结合,实现养老的社会化;社区内与小学、幼儿园组合配建老人日托所,以满足老人的精神需求;注重老年人余热发挥

美国

持续照护社区

CCRC社区)

根据老人身体机能的不同细分照护社区,依托设施齐全的医疗机构,提供有针对性的服务;提供多样化的服务内容;根据老人不同需求,签订不同的服务合同(租赁模式、入门费模式等)

丹麦

自助式养老

依托完善的社区老年服务设施,社区内老人可以自由组织自己的老年生活,自由选择各类照护服务

德国

住宅与养老院结合

老年住宅与养老院毗邻建设,共用服务网点和急救站等设施

2.2   国内养老地产发展概况

目前中国养老地产行业生命周期处于成长期,机会众多。受广阔的市场潜力吸引,房地产开发企业、资本运作企业以及各类投资企业纷纷跻身养老地产的开发,外国的投资公司也在积极寻求开发养老地产项目的机会,同时社会各界也都积极关注养老地产的发展,养老地产将成为未来中国养老产业发展重要形式。

1)先期的摸索

中国传统的养老模式经历了由改革开放前的传统居家养老,到上世纪八九十年代开始出现的社会养老,再到新世纪以来的以居家养老为基础的多元化模式的转变过程,但养老地产市场发展总体较为缓慢。处在初期探索阶段的养老地产发展,结合本地实际,同时不断吸取国外经验,开展了有益的尝试。发展相对较好的有北京汇晨老年公寓、北京太申祥和山庄、上海亲和源老年公寓等。这些项目的成功得益于完善的医疗支撑、有力的政府扶持、雄厚的资金保障和专业的服务团队。但同时也有很多养老机构项目由于定位不清、管理服务水平低,也面临着诸多发展困境

2)多行业的尝试

——养老地产成为房地产企业布局的重点

随着我国养老问题的凸显,以及传统房地产市场竞争的日益激烈,越来越多的房地产企业将养老地产项目列为企业发展重点之一。例如,房地产企业 “领头羊”万科,与在全国具有丰富老年公寓经营经验的上海亲和源集团签订战略联盟合作协议,开发建设“活跃长者之家”,标志着万科正式进入养老住宅开发领域。同时在中粮万科长阳半岛等项目开发中也配备养老地产项目。此外首创置业保利地产、华润置业也组成专业的养老地产研究团队,伺机进入该领域,将养老地产的开发列为企业“新的盈利增长点”

——养老地产项目成为保险业的竞争目标

2010年中国保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》(保监发〔201080号)正式打通了保险资金进入不动产投资的渠道。合众人寿、中国人寿、泰康人寿纷纷在河北、海南、北京等地投资建设不同规模的养老地产项目。截至2010年底,各保险公司在保监会报批的重大不动产投资项目已超110单(主要是养老地产),可投险资近5000亿元。可见保险业界已开始养老地产市场的激烈争夺。

——外资欲竞争国内养老地产的开发市场

中国养老地产巨大的市场潜力也吸引了外资的关注。掌管约440亿美元,总部位于美国的城堡投资(Fortrees Investment)对冲基金公司,近期也欲募集10亿美元投资中国富裕地区的商业养老地产。

2)专家学者的关注

养老问题已引起了社会各界包括专家学者的高度重视,尤其是第六次人口普查后被提升到社会问题的高度。2010年召开了“首届中国养老产业与养老地产高端论坛”、“中国养老产业与后50住区高峰论坛”,参会的高校专家、地产企业和养老产业相关行业人士,对中国养老地产的市场前景、适合中国国情的养老产业发展模式,以及养老建筑设计等问题进行了深入探讨,为推进养老地产发展建言献策。

3    养老地产的实践总结

3.1   实践案例分析

随着对我国养老地产发展模式的不断探索,实践中形成了包括机构养老、异地养老、养老产业园等多种商业模式;形成包括“持有出租”、“出售”和“以房养老”等盈利模,且以“持有出租”形式最多几类养老地产模式的优、劣势比较情况如表2


2  中国养老地产实践模式比较

盈利模式

案例项目

商业模式

优势特点

劣势问题

出售

海南、青岛等地养老住宅项目

异地

养老

借助宜居的自然环境、低廉的异地房价和低生活成本,形成高品质的退休生活

受距离影响,子女对老人的精神赡养义务弱化;受医疗保障制度所限,异地医保难于实现;专业护理服务、医疗设施和管理力度较差

持有出租

北京汇晨老年公寓

机构养老

根据老年人不同生理机能特点,采取不同的经营管理方式;引入国外专业护理服务团队;配备齐全的服务装置,提升了老年公寓服务水平

属于独立的养老社区,社区整体的活力较差;周边区域开发滞后,配套的公共服务设施缺乏;公寓内部绿化偏少

北京太申祥和山庄

机构养老

借助优美环境的打造,采取养老与

养生、旅游度假相结合的模式;会员制管理模式,后续费用低;与旅游度假相结合,社区活力好

只针对能够自理的老人;入门费用较高;建筑设计中缺少家的理念

上海亲和源老年公寓

机构养老

与当地镇政府联合投资,社会认可度高;医疗服务到位;建筑设计人性化,方便老人生活;引进国外公司进行管理,保证良好服务质量

由于定位于高级养老社区,会费高,入住率偏低

台湾长庚养生文化村

机构养老

以完整的无障碍设施系统、雄厚的医疗基础、养生式的服务赢得良好的入住信誉;经营模式采用租赁与出售、会员制三种形式,灵活应对老人的需求;土地以划拨的形式获得,土地成本低

定位为高级养老社区,费用较高;且局限于身体健康、能够自理的老人

北京金港家苑、辽宁连锁超市

异地养老

依托旅游资源,将度假旅游和养老相结合,集保健、养生、娱乐、休闲为一体的全包式服务,服务形式丰富;酒店式建筑,空间利用率高

客源市场局限于有较高支付能力和良好活动能力的健康老人;医疗服务功能弱;整个连锁机制形成品牌后,才能达到较好营利的水平

北京.伊舍小镇

养老产业园

针对以养老家庭为主的客户群体,社区活力好;结合旧村改造,定位为“养老产业园”,将养老产业、文化创意产业等相结合,利于土地的获取和政策的支持

由于地处郊区乡村,周边环境较差,公共服务设施建设水平低

以房养老

北京太阳城老年公寓、南京汤山留园

机构养老

“以房养老”模式的实践, 缓解了独生子女所面临的养老经济负担

但受传统观念以及不完善的法律制约,入住率低;专业护理服务、医疗设施和管理水平一般

3.2   面临的主要困境

从国内养老地产的实践可以看出,由于缺少专业服务人员、配套设施不完善、传统观念束缚等因素,我国养老地产发展面临入住率低、土地成本过高、资金短缺等困境。

1)入住率低及老人的反迁问题

在我国养老床位紧缺的现状下,入住率仍然比较低,例如,由于运营成本高,定价高,上海亲和源老年公寓自开始运营,至2011年历时三年入住率仅为43%。另外,由于服务质量差、配套设施不完善等原因从养老机构不断退出的现象时有发生。可见我国的养老地产并没有完全迎合老年人的生理和精神需求,从而降低了配套设施的使用率,导致经营利润降低,成为我国养老地产发展缓慢的原因之一。

2)土地的获取成本过高

国家对营利性划拨土地审批条件的收紧,同时城镇土地使用税标准的提高、新增建设用地土地有偿使用费的调整、政府对土地一级开发的重视等相关土地调控政策的出台,使养老地产开发的土地成本不断增加。目前养老地产项目土地大多按照住宅用地,以招拍挂的形式获得,因此开发成本高,超出老年人的经济承受能力。

3)资金投入不足的问题

房地产行业具有投资大、风险高的特点,而对配套设施要求较高的养老地产更需高额资金的注入,与此同时维持老年人日常的养老费用和医疗费用也需一定的资金做周转。但养老地产作为一个新兴产业,相关配套政策不健全,大多数养老地产的开发面临资金短缺的问题。

4)与管理服务机构有效整合问题

目前养老地产项目的开发主体多为房地产企业,与养老地产密切关联的医疗、保险、护理等服务行业整合度低。随着养老保障制度的完善,保险行业和医院加盟养老地产项目将成为主流,但是养老地产与保险制度、医疗、护理等服务行业间,以何种方式进行整合以及整合的深度问题,也将是养老地产面临的困境之一。

3.3   遭遇困境的原因

1)受传统观念的束缚

在中国“养儿防老”、“孝道”等传统观念依然占据着主导地位。尤其是“但存方寸地,留于子孙耕”的传统观念以及安身立命的传统家园思想一直影响着老年人,所以“居家养老”成为老年人的首选,间接延缓了“机构养老”、“异地养老”模式的发展,也是“机构养老”、“异地养老”地产项目遇阻的原因之一。

2)建筑设计单调及服务水平低

通过对北京、上海、苏州等地老年人住宅的调查表明,项目建筑设计多是单调的内廊式空间布局,室内外环境设计缺少符合老年人生理及精神需求的元素4。另一方面,存在因市场定位模糊、服务人员缺少专业培训,配套设施有限等因素,导致服务档次低,服务质量差等问题。

3相关法律法规不完善

由于相关法律法规的不完善,老年人对于养老地产项目的态度,存在对自身权益保障的担心,成为养老地产遇阻的又一原因。例如:对于一些民营养老地产项目,老年人会担心如果企业倒闭,老年人的权益如何得到保障;以及由于医疗保险制度的不完善,难于实现异地医保等问题

4政府的支持和监管不足

养老地产项目具有公益性,需要由政府创建平台,同时引入银行、保险和管理服务等行业的共同参与,养老地产才具有较强可行性。现阶段我国政府对养老地产发展存在认识缺位和支持错位的现象,政府的支持和监管功能不突出。

4    养老地产发展对策思考

综合目前国内实践项目的优缺点,雄厚的资金、准确的定位、一流的服务、合理的定价是一个养老地产项目成功的关键所在。结合具体项目实践,我们提出目前养老地产发展的几点对策。

4.1   建立投入市场化机制,扩大引资渠道

随着人口老龄化速度不断加快、数量不断攀升,过去仅依靠有限的政府财力和少量社会资金投入,养老地产发展面临着严重的资金缺口以及贷款难的问题。为此要鼓励和引导社会各界以多种形式投资养老地产,大量吸引社会资金的注入,扩大引资渠道。例如,鼓励保险资金、外资以及第三方服务公司资金的注入,各方合理分工协作,实现资金投入的市场化运作,以市场调节的方式实现资金利用的最大化,发挥资金的“乘数效应”。

实际项目运作中,基于对项目成本收益的预测,房地产开发企业可以采取先期与保险企业、专业管理企业签订合作协议,对项目的前期策划、开发、经营模式进行约定,共同运作养老地产项目。可采取各方共同对投资项目的规模、养老服务配套设施、产品类型、建筑形式、景观设计进行策划、规划、设计,实现产品的定制化。具体的开发建设可由房地产开发企业单独负责,或与保险企业、专业管理企业成立合资企业共同开发。保险企业借助雄厚资金实力可将建设完成的养老地产产品回购,专业管理企业负责对项目的后续经营管理,既保证了各方的收益,又确保了开发资金的来源。

4.2   明确划分目标客群,科学确定商业模式

借鉴国内外养老地产项目成功经验,养老地产项目的具体实施,首先要对项目客群进行细分,区分本地、外地,高端、中端,准确项目定位。针对高收入人群,重点强调环境的优美宜人和管理服务的人性化,可采取“高端一站式养老社区”的定位;针对中低收入老年人,可采用混合型住宅或普通住宅区中配建日托所的形式,定位为 “中端居家养老社区”。

针对不同层次定位,结合具体项目的资源条件、资金状况、客群特点,根据项目需求选择相应商业模式,确定不同产品类型,进行针对性的资金运作、规划设计,以及选择合理的后续经营管理模式。商业模式可选择“养老+旅游”、 CCRC社区+高尔夫+养生”的高端商业模式,或社区化居家养老的经济型模式等,以及独立的养老社区模式等。

同时健康服务需求的提升逐渐形成新的消费热点,为打造养老产业园区提供市场空间。在一些发达地区,打造集科研、生产、健康培训、高端养老、健康文化旅游一体的高科技魅力养老(健康)产业示范园也具备一定可行性。

4.3   关注老年人心理,进行人性化规划设计

已有的老年公寓等项目,入住人群主要为的能够自理或非自理的老年人,以及陪护服务人员,缺乏足够的活力。打造成功的、真正满足老年人需求的养老地产项目,就要结合老年人经济能力、身体机能等情况,充分满足老年人的心理需求。项目选址方面考虑周边环境,可选择临近普通居住区,实现养老项目周边人群的多样化,包括老、中、青、儿童各类人群,增加社区活力。在户型设计上要有多样化选择,包括公寓、别墅等形式,既适合老年夫妇、老年伙伴共同居住,也能满足周末或节庆时,一家人团聚居住、活动的需求。

同时具体的活动空间、居室细节关乎老年人心理和生理感受,相关的细节设计在养老地产项目规划设计中占有重要地位,应充分体现人性化的设计原则。从空间形态来看,养老项目应具有“两低两高”的特点,即低容积率、低建筑密度、高绿化率、高比例公建设施的特点,为老年人规划医疗服务、护理服务设施,以及休闲娱乐设施等。具体硬件设施建设、景观设计要因地制宜,同时以满足老年人的生活需要而设置。室内设施的配置和软性服务的设置要充分结合入住老年人的生理机能区分不同类型的配置方案。

4.4   引入国际先进理念,培育专业管理团队

我国养老护理服务人员缺口大,且缺乏专业知识培训,造成目前国内养老专业护理仍停留在传统的护理照料方面,专业管理服务水平低。养老地产项目的经营管理,要引入美国、瑞士、日本等发达国家的养老品牌,引进先进的管理经验,培育专业的服务团队。引入专业管理品牌,培育高素质的专业护理团队可缓解养老地产发展的瓶颈,并能在一定程度上抵消老年人的传统观念制约。例如,北京汇晨公寓引入了日本来福宫照护服务团队,提高了专业服务质量,吸引了大量客户入住。

目前在国内已经开展合作的国外养老品牌包括,美国CCRC、瑞士ENIPA代理品牌等,但是国外成熟品牌在具体合作条件方面有严格要求,比如项目的总体档次、建筑的具体形式、细部设计等都有严格的标准。对于处于起步发展阶段的中国养老地产,上述要求可能导致投资过大,合作门槛过高的问题。实际运作中,房地产企业、地产策划企业可通过与该类国际品牌开展合作,引入国外养老管理理念,形成本地化的养老地产项目专业管理团队,服务于中国养老地产项目运作。

4.5   加强政府的主导作用,提高社会认可度

我国养老地产发展总体处于起步阶段,实践中遇到的各类困境,仅依靠投资企业是很难解决的,养老地产的发展需要政府政策的大力支持和引导。通过有效组织政府各职能部门参与养老产业有关政策、法规的调研、论证,建立起一套推动养老地产发展的优惠政策,可有效缓解养老地产开发中土地获取成本过高以及资金借贷困难等问题。同时政府的支持可进一步增强社会对养老地产项目的认可度,推动养老地产的社会化发展。

如在实践中,结合地方政策,将养老项目开发与新农村建设相结合的北京市昌平区“伊舍小镇”项目,创新尝试形成“养老+旧村改造”的模式,已取得一定成效。此外在一些自然条件优越、交通条件便利的新城开发项目中,与新城发展基础设施、公共设施先行的原则相结合,争取当地政府对于养老事业的政策支持,开发部分养老项目,作为新城建设的亮点。同时也可与当地民政部门开展合作,对一些运营情况较差的政府办老年公寓项目,采取兼并、收购,经过软硬件改造,提升项目质量。

5    结语

随着老龄化不断加剧,中国养老地产发展前景看好。但目前实践中因传统观念的束缚、服务质量差等原因,使养老地产的发展遭遇入住率低、资金短缺等各种困境。为使养老地产健康稳定向前发展,政府、企业等社会各界要共同深入研究、积极探索、实践,要从打开融资渠道、细分客群市场、注重规划设计、培育专业管理团队等方面入手,迎合市场需求,逐步打开市场。基于潜力巨大的养老市场,以及由此带动的房地产业、卫生保健产业、保险行业等服务行业的发展,养老地产的发展必将成为带动区域经济和社会发展的新动力。

 

参考文献:

1】许晓茵,李洁明,张钟汝.老年利益论[M].上海:复旦大学出版社,2010

22010年中国养老产业与后50住区高峰论坛.新民网

3】王洪梅.我国老龄产业发展中存在的问题探析 [J].盐城师范学院学报(人文社会科学版),2010, 829-32

4】杨晓东,钟声,刘燕辉.“银发时代”的居住策略——老年人住宅设计与建设手法探寻[J].北京规划建设,2007,680-82

5】常华.中国特色的养老地产发展趋势浅析[J].科技智囊,2010,714-18

 

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